Deutsch

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Wechselwirkung zwischen der Qualität der Anbin-dung einer bürogenutzten Immobilie an den SPNV und der Höhe des erzielbaren Mietpreises für Büroflächen zu messen. Die Messung der SPNV-Anbindung erfolgt dabei durch GIS-basierte Gehzeitmessungen zwischen der jeweiligen Immobilie und der nächstgelegenen Haltestelle einer U-, S- oder Straßenbahn. Das methodische Fundament der Arbeit bildet die hedonische Technik. Diese ermöglicht es, heterogene Güter, wie es Immobilien sind, in einzelne sie definierende Bestandteile zu zer-legen und implizite Preise bzw. die impliziten Zahlungsbereitschaften von Büronutzern für diese Bestandteile zu schätzen. Letztlich kann den genannten SPNV-Verkehrsmitteln dadurch ein hedonischer Preis zugeordnet werden und nicht zuletzt auch ein entsprechender Wir-kungszusammenhang aufgezeigt werden. Darauf aufbauend werden im Fortgang der Arbeit mehrere hedonische Modelle für die wichtigsten deutschen Bürostandorte (Top-7 Standorte) im Zeitraum von 2006 bis 2010 berechnet. In Detailanalysen werden darüber hinaus die beiden mutmaßlich bedeutendsten Standorte, Frankfurt am Main und München, verglei-chend analysiert. Die Ergebnisse für die Top-7 Standorte in ihrer Gesamtheit zeigen, dass – sofern Büromiet-flächen in einem angenehm fußläufig zu erreichenden U- oder S-Bahnhaltestellenbereich liegen (ca. 500 m Gehweite) – diese zumeist deutlich höhere Mietpreise erzielen können (plus 27% bzw. plus 26%) als solche Flächen, die außerhalb dieses Radius´ liegen. In den räumlich enger gefassten Detailmodellen zeigt sich, dass Mieter von Büroflächen bereit sind, sogar noch höhere Mietaufschläge zu akzeptieren. Bei im Gehzeitbereich gelegenen U-Bahnhaltestellen im Frankfurter Untersuchungsraum konnte ein Plus von über 51% und bei S-Bahnhaltestellen im Münchener Marktgebiet konnte ein Plus von gut 33% festgestellt werden. Darüber hinaus konnte auch ein positiver Effekt von bis zu 22% (Frankfurt) für die Nähe von Straßenbahnhaltestellen auf den Mietzins dargelegt werden. Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der SPNV einen signifikanten, zumeist positiven Effekt auf den Mietpreis von Büroflächen ausübt.

English

The goal of this doctoral thesis is to analyse the interdependency between the quality of the connection of an office used building to rail based public transport (SPNV) and the achiev-able rental values for office spaces. Connection quality was measured on a GIS-based analy-sis to generate walking-time-distances between the building and the closest underground-train-, suburban-train- or tram-station. The methodological basis of this thesis is the hedonic approach. This technique is considered to be particularly appropriate to cope with the complexity of heterogeneous goods, such as real estate, as it allows to separate individual characteristics of those kinds of goods and to automatically obtain the willingness of office space users to pay for those individual good-characteristics. By adopting the hedonic method it is consequently possible to give each of the analysed means of public transport a hedonic price and show interdependency respec-tively. On this basis, several hedonic models for the most important German office locations (top-7 locations) in the period from 2006 to 2010 will be calculated in the course of this the-sis. Moreover, an in-depth hedonic model and a detailed comparison of results are pre-sented for the two presumably most prominent German office locations, Frankfurt am Main and Munich. The findings of the top-7 locations demonstrate that office spaces – in the case that they can be reached within walking-distance from underground-train- or suburban-train-stations (ca. 500 m walking-distance) – achieve rental values that are significantly higher (plus 27% re-spectively 26%) than office spaces situated outside the walking-distance-radius´. In addition, the geographically more detailed in-depth hedonic models show that office space seekers are basically willing to accept even higher rents. For office spaces within walking-distance to an underground-train-station in Frankfurt, the premium amounts to more than 51% and for office spaces within walking-distance to a suburban-train-station in Munich, the premium is just above 33%. Furthermore, this positive effect has similarly been found for tram-stations with a premium of up to 22% (Frankfurt). Consequently, it can be stated that the SPNV has a mostly positive effect on rental values for office spaces.