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Zusammenfassung
  • Diese Dissertation untersucht in drei Studien die Auswirkungen exogener Schocks auf die Dynamik des deutschen Wohnungsmarktes, mit einem Fokus auf den Berliner Mietendeckel, eine Reform der Maklerprovision sowie den Energiepreisschock infolge des Ukrainekriegs im Jahr 2022. Im Zentrum steht die empirische Analyse, wie politische Eingriffe und externe Schocks Wohnimmobilienpreise, Wohnungsangebot und die allgemeinen Marktdynamiken beeinflussen. Die erste Studie analysiert die Folgen des Berliner Mietendeckels – einer bedeutenden regulatorischen Intervention, die 2020 eingeführt wurde, um die Wohnkostenbelastung in einem der dynamischsten Mietmärkte Deutschlands zu dämpfen. Mithilfe einer Triple-Difference-Methodik zeigt die Untersuchung, dass der Mietendeckel zwar zu einem Rückgang der inserierten Angebotsmieten führte, gleichzeitig aber auch eine deutliche Verknappung des Mietwohnungsangebots verursachte. Die Effekte waren in zentralen Bezirken mit zuvor hohen Mietniveaus am stärksten ausgeprägt und verdeutlichen die inhärenten Zielkonflikte von Mietpreisregulierungen. Die zweite Studie untersucht die Auswirkungen der Maklerprovisionsreform von 2020, die eine hälftige Teilung der Provisionen zwischen Käufern und Verkäufern faktisch verpflichtend machte, um so die Transaktionskosten für Käufer von Wohneigentum zu senken. Unter Verwendung eines Difference-in-Differences-Ansatzes zeigt die Analyse, dass Käufer von Einfamilienhäusern in weniger angespannten Märkten tatsächlich von sinkenden Kosten profitierten, während in nachfragestarken Regionen die Immobilienpreise anstiegen und so die intendierten Kosteneinsparungen kompensierten. Dies verdeutlicht die differenzierten Implikationen von Transaktionskostenreformen, insbesondere in angespannten Märkten. Die dritte Studie analysiert die Folgen des Energiepreisschocks 2022, ausgelöst durch die geopolitische Krise in der Ukraine und das Verhältnis zu Russland, auf die Bewertung von Wohnimmobilien in Deutschland. Die Ergebnisse zeigen, dass energetisch weniger effiziente Wohnungen sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment mit relativen Preisabschlägen belegt wurden. Dies unterstreicht die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz als Werttreiber auf den Wohnungsmärkten und die Notwendigkeit gezielter Sanierungs- und Förderprogramme, um Marktungleichgewichte abzufedern. Alle drei Studien greifen auf robuste, quasi-experimentelle Methoden zurück – darunter hedonische Regressionen sowie Difference-in-Differences-Designs – und nutzen einen umfassenden Datensatz zum deutschen Wohnungsmarkt. Die Ergebnisse leisten einen Beitrag zur Literatur der Wohnungsökonomie, indem sie zeigen, wie politische Maßnahmen und externe Schocks die Marktergebnisse prägen – mit weitreichenden Implikationen für Bezahlbarkeit, Angebot und energetische Nachhaltigkeit. Für die Politik ergeben sich daraus wichtige Handlungsempfehlungen: Mietpreisregulierungen müssen kurzfristige Entlastungen gegen mögliche langfristige Angebotsrückgänge abwägen, Transaktionskostenreformen sollten ihre differenziellen Effekte in verschiedenen Marktsegmenten berücksichtigen, und die Analyse der Energieeffizienz verdeutlicht den Bedarf an Maßnahmen zur nachhaltigen Ertüchtigung des Gebäudebestands, ohne die Bezahlbarkeit für vulnerable Haushalte zu gefährden.
Abstract
  • This dissertation explores the effects of exogenous shocks on German housing market dynamics in three studies, focusing on the Berlin rent freeze, a real estate agent fee reform, and the energy price shock associated with the war in Ukraine in 2022. The dissertation empirically investigates how these policy changes and external shocks influence housing prices, housing supply, and broader market dynamics. The first study examines the effects of the Berlin rent freeze; a significant policy intervention introduced in 2020 to address housing affordability in one of Germany's most dynamic rental markets. Using a triple-difference methodology, the analysis reveals that while the rent freeze successfully reduced advertised rents, it also caused a significant contraction in the supply of rental dwellings. The effects were most pronounced in central districts with higher initial rent levels, highlighting the trade-offs inherent in rent control policies. The second study investigates the effects of a 2020 reform in Germany that restructured the payment of real estate agent fees (REAF). The law aimed to reduce transaction costs for homebuyers by implicitly mandating an equal split of fees between buyers and sellers. Employing a difference-in-differences framework, the findings indicate that while REAF reductions benefitted buyers of single-family houses in less competitive markets, they led to increased housing prices in high-demand areas, offsetting the intended cost savings. This highlights the nuanced implications of transaction cost reforms, particularly in tight housing markets. The third study explores the impact of the 2022 energy price shock, triggered by the geopolitical crisis in Ukraine involving Russia, on housing market valuations in Germany. The analysis demonstrates that less energy-efficient dwellings experienced a relative price discount in both rental and purchase markets. The findings underscore the growing importance of energy efficiency as a determinant of housing value and the need for targeted retrofitting policies to mitigate disparities. Across these three studies, the dissertation employs robust and quasi-experimental designs, including hedonic regressions and difference- in-differences methods, leveraging a comprehensive dataset covering the German housing market. The findings contribute to the literature on housing economics by illustrating how policy and external shocks shape market outcomes, with significant implications for affordability, supply, and energy sustainability. Policy makers are urged to consider the trade-offs highlighted in this research. For rent control, immediate affordability gains must be weighed against potential long-term supply constraints. In transaction cost reforms, the distributional effects across different market segments demand attention. Lastly, the energy efficiency analysis emphasises the need for measures to enhance housing stock sustainability while ensuring affordability for vulnerable groups.
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